房价半年跌了5.85%,可能还会跌

2019-10-21 15:12:07 和讯名家 评论 打印 复制链接 复制正文 繁体中文 字号

  作者:吾心生

  来源:楼市微观察(loushi666)

  上一篇文章,我说了一个观点,房地产大概率会在四季度回暖。今天,我想说的是,这种回暖是有现实需求的,但却与之前历轮都大不一样。先来看10月15日央行公布的前三季度金融报告和社会融资报告。我对其中的两点比较感兴趣。第一是关于实体经济的。对实体经济发放贷款增加13.9万亿,同比多增1.1万亿,7/8/9三个月实体经济获得的贷款分别是8086亿,1.3万亿,1.8万亿。这说明前三季度金融政策是取得了一定成效的,这一点非常关键。实体企业愿意贷款,有两点很关键,一是融资成本要更低,而是投资项目要更多,有赚钱的机会才会想去贷款。第二是关于房地产的,前三季度住户部门的中长期贷款(主要是房贷)增加4.14万亿,同比多增加3100亿左右,这没什么奇怪的,更为关键的是住户部门的存款增加了8.53万亿,同比多增加2.89万亿。对比一下,你会发现,住户部门的存款增量比贷款增量要多4.39万亿。这意味着什么呢?简单说就是居民花钱比存钱要少,从微观层面来说,一个家庭的流水会舒服一点,从宏观层面来说,老百姓(603883,股吧)的负债压力更小,也就是杠杆率稳住甚至是有所下降的。这一点非常关键,我们以往常说老百姓杠杆越来越高,存款几乎都用来交房贷。10月17日,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心联合蚂蚁金服集团研究院联合发布的《中国家庭金融调查专题——中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究》也显示,中国家庭的负债并没有大家想象得那么高,但主要集中在房贷,占比55.6%,这一数据也比预期要低。某种程度上,我们可以这样理解,居民杠杆仍然有加杠杆的空间,这也是房地产的机会。或许正是这些金融数据支撑了今年以来地方城市采取各种措施给房地产微刺激的底气。然后还是1-9月份的房地产开发投资与销售数据。这里我们来关注一组宏观数据,1-9月份商品房卖了111491亿元,其中9月份单月卖了16118亿元,卖掉了17339万平米,平均单价为9296元/平米。其中商品房销量连续三个月上涨,7/8/9三个月份分别为12997万平米,13066万平米,17339万平米。9月商品房销量相比前7/8月增幅还是相当明显的。而商品房单价已经连续两个月下跌了,7/8月份商品房单价分别为9590元/平米和9346元/平米。今年最高的单价出现在4月份,为9874元/平米,这也意味着,全国新房平均价格下降了5.85%。这是一组很好的数据,让人很放心的数据。其一是金九银十实际销量是不错的,外界说的什么金九不存在之类的,其实是不对的,房企大规模促销还是取得了效果,特别是全国性房企在全国范围内联动促销,对房地产销量有积极影响,但促销就意味着房价会受到影响,现在已经看到了,全国均价在下跌。价格下跌,销量上升,房地产依旧很稳,而不是赶鸭子上架,搞那种“买涨不买跌”的紧张气氛。这些数据也佐证了当天发言人的说法,房地产比较平稳。从金融和房地产销售两项数据综合来看,我们认为,四季度还会延续这种行情,有一个小插曲也挺值得关注的,那就是天猫京东等电商平台在双十一上线商品房促销,这是电商平台进入房地产领域以来,第一次大规模参与房地产销售了。线上平台最擅长用价格说话,线上配合线下,对金九银十,顺延到十一月,都是一个利好。可以肯定,房地产仍将继续回暖,但不是量价齐涨,而是量增价跌。对于购房者来说,这当然是好事。

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