前8月龙头房企拿地迅猛,中国金茂为冲规模持续抢拍

2019-09-05 09:39:09 蓝鲸财经 评论 打印 复制链接 复制正文内容 繁体中文 字号

随着房地产市场调控长期趋紧,市场下行压力持续加大,房企拿地态度普遍更加谨慎。从整个1-8月份土地市场的情况来看,企业拿地表现与销售规模的匹配度较高,拿地排名TOP10之内的房企也多为行业内龙头房企。

不过,自5月底开始,多个监管部门连续出台收紧信托与海外融资政策,房地产土地市场明显发生变化,进入8月份,土地流拍现象进一步增多,热点城市的土地溢价率所有下调。

值得一提是,在大部分企业投资态度趋于谨慎的同时,也有部分企业投资态度相对积极,中国金茂(HK:00817)就是其中一员。蓝鲸房产注意到,在多家机构统计的榜单中,其8月拿地排名大幅上升。

可以看到,房企投资拿地的判断开始分化,或放缓拿地节奏、或加速补仓,谁会成为最终赢家?

龙头房企拿地存优势,万科、碧桂园、融创位列前三

据中指院数据显示,TOP10企业1-8月拿地总额7089亿元,占TOP100企业的35.9%;TOP30企业1-8月拿地总额12686亿元,占TOP100企业的64.3%,龙头房企获取土地资源优势不减,行业集中度明显。

从拿地面积来看,碧桂园、绿地、万科拿地面积位列前三。2019年1-8月,碧桂园拿地力度持续加码,以3606万平方米占据榜单首位;绿地和万科分别以2292和2069万平方米拿地总面积登上面积榜第二、三位。

具体来看,仅在8月份,万科新增拿地面积就达到了282万平方米,在昆明(楼盘)新增的7宗地块权益总建筑面积达33.21万平方米,在太原(楼盘)取得的8宗地块,权益总建筑面积为47.2万平方米;碧桂园在太原获取3宗地块,总建筑面积达48.7万平方米。

从整个上半年的拿地节奏上来看,土地市场自3月开始出现一波“小阳春”行情,直至今年5月底,多个部门重申收紧房企融资政策,同时,对部分举债拿地的企业进行了“点对点”的监管。5月31日,据21世纪经济报道,因部分房企拿地激进,出现“地王”,监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。

严监管的市场氛围下,7月份开始,房企拿地数据明显减少。进入8月份,房企普遍在土地市场的布局变得更加保守。据克而瑞研究中心统计的《1-8月新增货值百强房企》数据显示,8月份,有近3成企业未出手拿地。规模房企中,有部分企业8月土储投资大幅放缓,如中海地产(HK:00688)当月拿地金额仅有1.6亿元,荣盛发展(002146)(SZ:002146)、雅居乐(HK:03383)当月拿地金额环比跌幅达到6成左右。

“房企融资环境持续收紧,企业信托、海外融资渠道受限,难免会对土地市场形成实质性影响。”克而瑞一位分析师指出。

中国金茂“激进”拿地,高价地蚕食下营收下滑

不过,蓝鲸房产梳理发现,在房企拿地普遍降温之时,也有部分企业逆势夺地。据克而瑞研究中心发布的《2019年1-8月中国房地产企业新增货值TOP100》排行榜中,中国金茂的排名由1-7月的25名上升至12名。同时,在中国指数研究院发布的《2019年1-8月全国房地产企业拿地面积TOP100》中,中国金茂也较前7月上升12名。

“销售水平在11-50强左右的房企拿地态度相对积极,在追逐规模赛道下,此类房企需要通过积极补充货值来不断提升自身实力。”上述分析师指出。

近年来,中国金茂全力冲刺规模。2018年,中国金茂以1280亿销售突破千亿门槛,同比增速达到了83%,在克而瑞的排行榜中,位列排行榜第24位,然而,中国金茂并不想止步于此,总裁李从瑞亦曾提出,要快速进入房企前15名,并于2020年将达成销售签约额2000亿元,跻身行业第一梯队。

规模动力下,今年以来,中国金茂始终在土地市场保持着积极的姿态。根据其年中报显示,2019年上半年,金茂获取项目的总建筑面积约为888万平方米,超过2018年同期的548万平方米。

对于上半年的拿地情况,李从瑞表示,“上半年公司拿地保持了比较好的节奏,招拍挂集中在一二线,城市运营集中在二三线,全年总体拿地将和去年持平。” 2018年,中国金茂的拿地总额为896亿元,而2019年上半年,总土地款为341亿元,也就是说,接下来,中国金茂仍会积极拿地。

在投资端发力的同时,上半年,中国金茂也交出了一份尚算不错的成绩单。据其财报显示,上半年实现签约销售额约785亿元,销售面积358万平方米,排除2018年上半年大宗写字楼交易的影响后,合同签约销售净额同比增长79%。

排名上,中国金茂排从2018年24位上升至17位,这距离其年初提出的进入15名目标,还有两个位次的距离。

然而,在销售额提速背后,金茂营收却出现大幅下滑。数据显示,上半年,中国金茂实现收入约147.41亿元,同比减少33%,中国金茂解释称,主要是城市及物业开发项目的收入较去年同比减少所致。

花旗银行在研报中指出,金茂营收的下滑主要是由于“限价政策影响”。同时,一位不愿具名的地产分析人士也对蓝鲸房产表示,中国金茂营收下降,说明受到市场调控,尤其是高端项目限价等影响,导致企业经营有一定压力。

限价背后,是中国金茂高价拿地的策略。一直以来,中国金茂坚持走高端路线,成功打造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品,然而,高端产品对土地有着更为苛刻的要求,中国金茂要想虎口夺食势必要付出更高的代价。

公开资料显示,近三年来,中国金茂拿下了多宗高价地项目,比如南京(楼盘)河西“地王”、深圳(楼盘)龙华“地王”和厦门(楼盘)翔安“地王”等,不过这些“地王”项目均因地价过高在入市或去化时遭遇各种问题。

2016年6月,首开金茂联合拿下了杭州(楼盘)申花板块土地,楼面价为33106元/平方米,这一价格刷新了当年5月融信创下的拱墅区单价地王纪录。彼时,据媒体报道,该楼盘预计将以6万元/平米的价格入市。不过,截止到2019年7月5日,该项目最后一批高层房源领出预售证,均价约48115元/平方米。对于这一售价,有业内人士分析认为,“基本无法实现盈利。”界面新闻曾报道称,因不满均价,中国金茂举报了批复预售证的相关杭州政府部门,不过,中国金茂对蓝鲸房产表示不属实。

在全国热点城市坚守“限价”的情况下,中国金茂如何解决高价地的问题?在持续加码拿地的同时,其又将通过何种方式来增加营收?事实上,行业中还有许多类似于中国金茂相同拿地策略的房企,对于他们而言,同样需要面对上述这难解的课题。

  (来源:蓝鲸财经)

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