房价连涨43个月,这个城市的走势究竟有多神奇

2019-10-21 15:12:08 和讯名家

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抛个问题,不要思考和犹豫,一提到江苏,你的第一反应会先想到哪个城市?我猜你的大脑里最先想到两个城市:南京(楼盘)和苏州(楼盘)。

  不是南京在前,就一定是苏州在前,这里不是说省会南京不强势,而是相较于民间对于“徽京”的戏称,苏州实在是太亮眼了。

  亦或是,你会想到无锡(楼盘)、常州(楼盘),毕竟苏锡常对于江苏和长三角来说,是紧密而不可分的。

  再或者,会在我抛出问题的持续质问眼神下,想到江苏正冉冉升起的新星:南通(楼盘)。

  但其实江苏还有很多城市一直都很低调,保持着向上发展的姿态和动力,也有着不俗的城市底蕴和实力。大有一副“谁无虎落平阳日,待我风山再起时。浅滩卧龙终得水,倒海翻江立乾坤”的坚韧气势。

  比如说苏北的“龙头”老大,徐州(楼盘)。

  说到这里,一定会有人想从后台跳出来,脸红耳赤的指责我:你懂什么,徐州在江苏哪里亮眼了?网上都说他是“丐帮帮主”。

  你看,“苏南牛逼论”的地图炮和地域黑又急了。

  来,我们今天就一起来看看这个倔强的苏北“龙头”,淮海经济区中心城市,这些年是怎么困境突围的。

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  最近,有个同样低调但却足够重磅的新闻引起了我们的注意。

  就在前几天,徐州与周边九市签订了《淮海经济区核心城市住房公积金贷款合作协议》,跨越了四个省份实现了公积金的互通互认互贷。

来源:徐州发布

来源:徐州发布

  注意,这里不单单是跨市互通那么简单。

  首次,跨越四省打通公积金互认互贷确实放眼全国都是史无前例的。

  但这还不是最让我震惊的。最让我震惊的是,当我研究完下面这张地图后,或许明白了他们真正想做什么?

  仔细看这张十城图,不要考虑GDP、人口、交通等等因素,光从地理位置上来看,就会发现一个很有意思的现象。以徐州为中心,往外都是呈中心放射状的。

  什么意思?特意给大家圈了个图。

来源:百度地图

来源:百度地图

  这九个城市,除了济宁(楼盘)都有一个同一个样的特征:

  都离自己的省会城市有着不近的距离,距离徐州却很近。

  光从地理位置上看,这个“带头大哥”徐州不得不当。

  上世纪五六十年代,这九城的人如果打算迁移,第一考虑到的一定不是省会,而是徐州,这里是距离老家最近最富庶的城市。

  这九个城市几乎都属于各省的边际处,享受不到省会城市的辐射带动不说,就连现在如火如荼的“城市群”末班车也没搭上。

  往东凑不上长三角,往西挤不进中原城市群。

  这几个城市的市民也曾不止一次的自嘲过:“爹不疼娘不爱啊,俺们中部城市这么悠久的历史,繁华了上下五千年,现在都在吊车尾了”。 所以无论对于这四省,还是再上层的战略层面,这里必须要培养一个出“优等生”了。

  城市对于抱团取暖的渴望,从来没有如此急切过。之前还只是民间组织在呼吁,我们要抱团、要发展,但是未获得战略层面的支持,跨省的行政区划藩篱牢不可破,诸多发展要素从省级层面都很难协调配置。

  不破不立,破而后立。

  终于,2018年11月,批准国家发改委制定的《淮河生态经济带发展规划》落地,标志着江苏、安徽、山东、河南等省共同参与的淮海经济区建设正式上升为国家战略。

  “努力做到徐州之于淮海经济区,如同上海(楼盘)之于长江三角洲”。时任徐州周铁根在十三届二次会议发言时,再次提到这句话。 这个淮海经济区中心城市,从十城公积金互通伊始,真正意义上开始发挥对周边城市的人口虹吸效应。

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  那么徐州的基本面情况到底怎么样呢?

  作为重工业基地和资源型城市,提到徐州,各位应该和我一样,第一想到煤炭,第二想到徐工。过去的徐州因煤而兴也因煤而困,资源枯竭也一度让这座城市背上沉重的发展包袱。

  我们再来看看转型这些年,徐州的底子如何?

2017年淮海经济区地区生产总值(亿元) 来源:徐州发布

2017年淮海经济区地区生产总值(亿元) 来源:徐州发布

  2017年,徐州实现地区生产总值6605.95亿元,位列江苏第6位。也就是说,除了苏南富庶的五市,苏北领头羊的第一把交椅牢牢坐住了。不仅是在苏北,整个淮海经济区,徐州的带头效应也愈发明朗。

  相信看到这里,又会有网友想跳出来:徐州有实力我承认,后面这几个城市怎么带?

  说真的,怎么带我不知道,这也不是我们应该考虑的问题,但是淮海经济区已经迈出了第一步,对于徐州而言,还是一大步。

  2018年徐州市常住人口880.2万,相较于去年净增长3.85万,这个数字看起来不起眼,但是放眼江苏,也仅次于省会南京,高于苏州。

来源:江苏统计局

来源:江苏统计局

  这是什么概念?

  城市人口流动不稳定的大环境下,多个城市甚至有了人口负增长,城市抢人大战在近几年一度焦灼,作为苏北的地级市,人口的净增长竟然能够超越苏州???

  那么人从哪里来?无疑是来自周边几个城市的占比最高。加上近期的人才政策、公积金的互通,徐州对于周边城市的人口虹吸效应还会持续加强。

  还有,交通能级效应的叠加。03“彭城之得失,辄关南北之盛衰”。历来是兵家必争之地的徐州,也映射着徐州的优越地理位置。

  素有五省通衢称号的徐州,交通战略地位是非常非常高的,有俗语说“郑州(楼盘)铁路通世界,徐州铁路通全国”。

来源:徐州发布

来源:徐州发布

  从上图可以清晰的看出,呈“米字型”分布的高铁线路规划,未来会把徐州构建成国内都首屈一指的综合交通枢纽。届时,将与南京、郑州、济南(楼盘)、合肥(楼盘)4个省会构成“1小时城市圈”,3小时可达北京(楼盘)、上海、杭州(楼盘)、西安(楼盘)、武汉(楼盘)五大都市。

  不仅如此,在内部也会加强区域交通同城化。

  在这方面徐州具体做了哪些努力?

  从逐步取消区域内省道公路收费站,到梳理断头路,再到同时启动并打通的多条城际高速公路、徐宿淮盐城(楼盘)际铁路、徐淮徐萧城际公交,包括之后会逐渐落地的城际轻轨……

来源:徐州发布

来源:徐州发布

  交通利好接踵而至,刚在9月底,徐州地铁1号线开通运营,与南京、苏锡常并列成为江苏地铁第五城。

  到2021年底,随着2、3号线的同步开通,3条地铁线将串联徐州城,除了打破城市的交通边际局面,也为周边城市的加速融入奠定基础。

来源:徐州地铁

来源:徐州地铁

  十一假期期间在徐州逛了一整圈,整个城市都在大开大建,相信逐渐被打通的不仅仅是交通,也是未来源源不断的人流、物流,同时会推动淮海经济区的区域一体化进程。

  04周边城市源源不断的人口涌入,那么会对徐州的房地产市场带来怎样的冲击呢?

  我在国家统计局搜索了徐州一手房的,正好统计局9月份发布了70城新建商品住宅销售价格指数:

  截止到统计的8月份,徐州新房价格已经连续上涨了43个月。其中环比涨幅0.9%,同比涨幅14.1%,均排在全国前15。

对此我们也做了徐州近五年的二手房挂牌均价涨幅曲线

对此我们也做了徐州近五年的二手房挂牌均价涨幅曲线

和国内的其他城市一样,在轰轰烈烈的“去库存”、“棚改”背景下,2016至2017年,徐州房产市场迎来了一波大涨,之后进入到“慢牛”市场。

  和国内的其他城市一样,在轰轰烈烈的“去库存”、“棚改”背景下,2016至2017年,徐州房产市场迎来了一波大涨,之后进入到“慢牛”市场。

  但是除了去库存和棚改周期,支撑后续徐州房价连续上涨43个月(现在来说应该是44个月)背后的原因是什么?

  首先肯定离不开徐州不错的城市基本面,淮海经济区的敲定落地,修建地铁的利好,以及对周边城市人口的持续虹吸。除了这些,我认为跟近几年苏南城市都在收紧限购政策也有关系。

  没有房票,即使有了房票也都外溢涨了一波,整体上车门槛大大提升。试问淮海经济区域城市的购房者攥着钱到苏南,最后无功而返,他们最后会选择回到哪里?

  而这些需求,我认为短时间内不会减少。为什么?

  在众多城市开始收缩棚改工作的时候,徐州又进了住建部棚户区改造工作拟激励城市名单。

另外相对而言,徐州整体的房价还算是亲民的。抛开市中心核心地段均价2W+的房价不说,徐州的刚需上车门槛,均价在1W左右。毕业5年内的大专以上学历还会补贴5%。

  另外相对而言,徐州整体的房价还算是亲民的。抛开市中心核心地段均价2W+的房价不说,徐州的刚需上车门槛,均价在1W左右。毕业5年内的大专以上学历还会补贴5%。

  对于购房主力军的淮海经济区的90后,当长三角和苏南城市的房价和门槛不太友好时,选择在徐州置房会成为他们的首选托底。

  这还不包括周边非常辽阔的县城和农村下沉市场。

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  说了这么多,最后总结下4点对徐州的未来预期和建议:

  1.看好徐州的城市基本面,利好会持续释放,淮海经济区太需要一个“带头人”了。

  2.徐州的调控力度没有放松,房价在短期内触顶,整个徐州今年的一手房供应量很足,而且近期的土拍溢价率很低,未来几年除非有大的政策利好,会一直保持在持稳或微涨面。甚至于近期房企融资收紧的大环境下,徐州很多项目开始优惠折扣出现阴跌,刚需很友好,投资客就别来了。

  3.远了不说,徐州未来十年的发展步子是“东进南拓”,除了核心区域的学区房,跟着政策利好走,是最保底的。

  4.如果你在一线、新一线城市工作,摸不准未来是否在这些城市置业,选择在徐州这些二三线城市购房作为托底,千万先别轻易用掉自己的首房首贷资格,想办法借用父母或直系亲属的资格上车。

  码这篇文的时候,听到了《大碗宽面》这首歌,我想到了徐州也有盛名的大碗板面,味道的确不错。歌词很符合此时的情境:“何必针锋相对,千万别虚荣心作祟,真心话,这大碗宽面也很贵”。确实,一直以来很多人对苏北城市带有固有偏见的人,满满的优越感。或许是时候该收起大家以往的认知了。时代在变,城市格局也早已发生了翻天覆地的变化。

  最后借用鲁迅先生的一句话结尾:“愿中国都摆脱冷气,只是向上走,不必听自暴自弃者流的话”。

  

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